تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید

این آپشن از نوع اروپایی است و تنها در زمان انقضای آن قابل اجرا است. در مدت دوره زمانی این آپشن هیچ سود سهامی پرداخت نمی شود.

ترس چگونه میتواند بر معاملات و معامله گری شما اثر بگذارد

                  تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید     
در صورتیکه از صد تریدر موفق جهان بپرسید مهمترین عامل موفقیت درآموزش فارکس چیست قطعا به شما خواهند گفت : روانشناسی فردی. اگر در آموزش بورس در بخش روانشناسی ترید،تمامی احساساتی که یک معامله گر را به نحو منفی تحت تاثیر قرار می دهد، در نظر بگیریم، ترس در صدر این لیست قرار میگیرد.

از خود بپرسید:

-آیا تا به حال پیش آمده که وقتی میتوانستید بر اساس سیستم معاملاتی خودتان پوزیشن بگیرید، اقدام به معامله نکرده باشید؟

-آیا تاکنون به خاطر مجموعه ای از ضررها (یا یک ضرر بزرگ) مستأصل و عاجز شده اید به نحوی که شما را از معامله کردن بازدارد؟

-آیا تاکنون به دلیل افکارتان در مورد ضررهای اخیر خود، تصمیم گیری نامناسبی داشته اید؟

-آیا ترس از دست دادن پول, شما را به نحوی تحت تاثیر قرار داده است که از آن چه می دانید به شما در معامله گری کمک می نماید, نتوانید استفاده کنید؟

چنانچه هریک از موارد بالا برایتان اتفاق افتاده است نگران نباشید شما تنها نیستید, بلکه در میان معامله گران افراد بسیاری با این مشکلات روبه رو هستند.

ترس یک احساس بسیار قوی می باشد که اشخاص بسیاری را در موقعیت های مختلف مستأصل و عاجز نموده است. ترس شما را گیج و سردرگم می نماید، شما را از هوش و خردتان دور کرده و از توانایی شما برای تصمیم گیری خوب و مناسب می کاهد. این مسئله نه تنها در خصوص معامله گری بلکه در تمامی ابعاد زندگی صدق میکند. تقریبا در تمامی مسائل ذهنی, احساسی و روانشناسی که در برخورد با معامله گران با آن ها مواجه شده ام، عامل ترس همیشه ریشه مسائل بوده است.

ترس از دست دادن پول، ترس از دست دادن مقدار زیادی از سرمایه، ترس از شکست، ترس از اشتباه کردن و ترس از تمام چیزهایی که بتوان تصور نمود. در حقیقت سه مرحله از ترس برای فرد وجود دارد, به ویژه در معامله گری, که به طور اجمالی و مختصر به آن ها پرداخته و در مورد چگونگی برطرف ساختن آن ها صحبت خواهم نمود.

مرحله ی اول: استیصال و سردرگمی

ترس به عنوان یک احساس بسیار قوی، در مرحله اول بر قوه ی قضاوت و تصمیم گیری ما تاثیرات منفی بر جای گذارد. چنانچه ما از این امر آگاه نباشیم یا ندانیم چگونه با آن مقابله کنیم ما را آشفته و ناتوان می سازد. این امر در واقع منابع ذهنی و شناختی ما را کاهش داده و ما را مجبور می نماید تا از بخش ابتدایی تر و عمومی تر مغزمان ( که با نام لیمبیک تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید سیستم شناخته میشود) استفاده نماییم. هنگامی که ترس ما را در بر میگیرد, دقیقا زمانی که به هوش و نبوغ طبیعی خود نیازمندیم ما را از آن جدا میسازد و اجازه دسترسی به آن را نمیدهد. مانند یک گوزن که وقتی نور چراغ ماشین را میبیند و خشکش میزند, دقیقا در زمانی که باید عمل کنیم ناتوان خواهیم شد و این باعث سردرگمی ما میشود.

با عدم آگاهی و هوشیاری از ترس، یا به طور کامل تحت تاثیر قرار گرفتن توسط این حس، ما در مسیر سردرگمی و آشفتگی قرار گرفته و همین امر باعث می شود تا در معامله گری تصمیم گیری های نادرستی داشته باشیم.

شاید حتی در زمانی که سیستم به ما سیگنال میدهد اقدام به تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید گرفتن پوزیشن نکنیم! دلیل آن هرچه باشد، واضح است که ترس نه تنها هیچ فایده و سودمندی برای ما ندارد بلکه برای زندگی و عملکرد معامله گری ما بسیار مضر هم خواهد بود.

تنها راه و روش گذر از این مرحله در خصوص ترس این است که اول باید نسبت به آن هوشیار و آگاه باشیم, سپس بفهمیم که چگونه ما را تحت تاثیر قرار می دهد. هنگامی که این کار را انجام دهید، شما این توانایی را کسب میکنید تا از ترس استفاده نمایید. که این حالت برای شما همانند یک انرژی بالقوه بسیار قوی خواهد بود.

چنانچه شما در آگاهی و شناخت از ترس با مشکل مواجه هستید، میتوانید از گزینه هایی مانند یوگا، تمرینات مدیتیشن قبل از معامله گری،استفاده کنید. هر یک از موارد گفته شده به نوبه خود کارساز و موثر بوده و شما را قادر می سازند تا از ترس آگاهی پیدا کرده واز مرحله اول عبور نمایید. بدون انجام این کارها شما برای همیشه بنده ترس های خود خواهید بود. اما پس از این که از مرحله ای اول عبور کردید شما میتوانید از ترس در جهت منفعت خود استفاده نمایید(مرحله دوم).

مرحله ی دوم: به کارگیری ترس در جهت منفعت خود

تصور کنید که شما از ترسی که از شکست خوردن دارید آگاه هستید. این امر مشابه مرحله اول می تواند شما را از اتخاذ تصمیم مهم ناتوان و عاجز نماید. اما… این امر همچنین می تواند در جهت ارتقا و افزایش عملکرد شما مورد استفاده قرار گیرد و حتی میتوان از آن در جهت منفعت خود و برای تبدیل شدن به یک معامله گر موفق استفاده کرد.

چگونه میتوان از ترس در معامله گری بهره برد؟

تصور کنید که شما از شکست خوردن هراس دارید، که بر اساس مرحله اول به معنای استیصال و ناتوانی میباشد. اما اگر شما از این ترس آگاه باشید و ترسهای خود را بشناسید، شما میتوانید این انرژی (که تماما ترس و حس هستند) را برای عملکرد بهتر مورد استفاده قرار دهید. شما میتوانید از آن برای سختکوشی بیشتر, برای انجام کارهایی که مهارت های شما را میسازند، برای تمرین بیشتر بر روی سیستم معاملاتی, برای اختصاص دادن ساعات بیشتری برای چارت بهره ببرید.

ترس میتواند باعث سوق دادن شما به مرحله بعد شود و اغلب این ترس است که عامل اصلی پشت یک فرد پر تلاش میباشد. این افراد از نتیجه شکست واهمه و هراس دارند و همین امر باعث میشود تا برای حصول اطمینان از عدم وقوع آن نتیجه ناخوشایند، سخت تر کار و تلاش نمایند. در مرحله ی دوم، از ترس به عنوان یک انرژی در جهت افزایش عملکرد استفاده میشود تا فرد بتواند از افراد دیگر سخت تر تلاش کرده و به سطح متوسط بسنده نکند، همانگونه که خود شما واقف هستید که این بسنده کردن به سطح معمول و متوسط چگونه می تواند عامل به عقب راندن شما باشد. به جای این که ترس باعث سردرگمی و آشفتگی شما شود، شما از آن به عنوان یک وسیله در جهت موفقیت تان بهره می برید.

اگر این موارد به نحو صحیحی انجام شود، افزایش بسیار چشمگیری در تلاش های شما صورت میپذیرد که میتواند منجر به موفقیت شود و اگرچه این امر میتواند یک پیروزی تلقی شود اما همچنان محدود است و مرحله ی بعدی اهمیت بسیاری دارد. عموما، معامله گران موفق حس ترس را دارند اما این ترس را در جهت منفعت خود به کار میگیرند و یک ذهنیت موفق معامله گری را برای خود درست می نمایند.

مرحله ی سوم: دگرگونی و تغییرشکل ترس

شما همواره در خصوص ترس و حرص در معامله گری می شنوید، اما این ها از اعتقاد و باوری نشأت میگیرند که حاکی از آن است که قابلیت غلبه بر این دو عامل وجود ندارد. این باور حاصل عدم شناخت صحیح ذهن و مغز می باشد. ترس قابلیت دگرگون شدن را داراست و میتوان از آن خلاصی یافت. تصور کنید که بدون ترس از مرگ، بدون ترس از شکست خوردن و ضرر کردن، چگونه میتوانستید به معامله گری و زندگی بپردازید؟

تصور کنید که اگر تا به حال هرگز مجبور نمی بودید تا با آن انرژی ها مواجه شوید, که تمام هوش و نبوغ شما فقط معطوف مشکلی میشد که داشتید، وضع چگونه می بود؟ در این صورت شما هرگز از ترس حتی در جهت منفعت خودتان نیز استفاده نمی کردید. شما تنها میتوانستید آزادانه، بی تردید و بدون هیچگونه مانعی عمل نمایید. هیچ چیزی برای محافظت کردن باقی نمی ماند، آینده ای که برای آن نگران باشید نمی بود و هیچ چیزی برای از دست دادن وجود نداشت.

ضرورتی ندارد که ترس بخشی از زندگی و بالاخص معامله گری شما باشد.

فقط تصور نمایید که بدون ترس چه کارهایی میتوانستید بکنید؟ تصور کنید که اگر منابع شما در جهت ارتقا و پیشرفت معامله گری و زندگیتان استفاده میشد.چه تغییر بزرگی در زندگی شما ایجاد می شد.

ژورنال معامله گری خود را بررسی کرده و نگاهی بیاندازید که چند مرتبه دچار شک و شبهه شده اید, در مورد پوزیشن هایی که اگر گرفته میشدند سودهای عالی میدادند؟ من حاضرم شرط ببندم که اگر شما فرصت های معملاتی که به خاطر ترس از دست داده اید را تبدیل به معاملات سوده میکردید، حساب معاملاتی متفاوتی از حساب حال حاضر خود میداشتید.

نکته ی مثبت این جاست که برای غلبه بر ترس نیازی نیست که شما جنگجوی شائولین یا راهب بودایی باشید. با کمی تمرین و اراده و خواستن از جانب شما، ترس میتواند دگرگون شود. شبکه ها عصبی شما میتواند دوباره به سمت و سوی موفقیت, هوش و خرد ذاتی برنامه ریزی شوند. در واقع این امر فقط نیازمند اراده, تلاش و خواستن شما برای سوق دادن امور به مرحله بعدی در معامله گری و زندگی می باشد.

سخن پایانی:

از خود بپرسید، که شما در تجربه تان از ترس و معامله گری در کجا تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید قرار دارید، و سپس از خود بپرسید که شما درباره آن چه اقدامی کرده اید و برای تغییر آن چه میخواهید بکنید. از خود بپرسید برای تبدیل شدن به یک معامله گر موفق قصد دارید چه اقداماتی نمایید.

من از بسیاری از شاگردانم پیامهایی دریافت میکنم که بیان میکنن آماده انجام هرکاری برای غلبه بر ترس هستند اما همین که به مرحله عمل میرسند بازهم مسیر ترس را انتخاب میکنند. آن ها انتخاب میکنند تا ریسک نکنند در حالی که تمامی این بازی حول ریسک (از نظر مالی و روان شناسی) میباشد.

تصمیمات و تمرکز ماست که مشخص میکند ما در معامله گری و زندگیمان چه چیزهایی را بوجود می آوریم. جواب این سوال که چه نتایجی بدست می آید همیشه در درون شماست. در واقع، معامله گری قرار دادن خود در مقابل آینه ای است که به ما دو انتخاب میدهد:

-اینکه قربانی و دستخوش ضعف ها, سردرگمی ها و ترسهایمان شویم.

-یا در جهت غلبه کردن بر آن ها و نیرومند کردن خودتان برای ایجاد یک زندگی متفاوت تلاش کنید.

صرف نظر از اینکه شما کدام مسیر را انتخاب میکنید، امیدوارم این مقاله روانشناسی فارکس شما را به چالش کشیده باشد و به شما انگیزه لازم را بدهد تا نسبت به ترس دیدگاه متفاوتی داشته باشید و به شما راهکارهایی برای ارتقاء معامله گری تان به مرحله بعد نشان بدهد.

اختیار معامله

بورس اختیار معامله شیکاگو (CBOE)، به عنوان اولین بورس اختیار معامله در سال ۱۹۷۳ تاسیس شد که در اولین روز معاملات خود معادل ۲۶ آوریل ۱۹۷۳م، تنها تعداد ۹۱۱ قرارداد بر روی ۱۶ سهم مبادله شد.

سپس چندین سهام دیگر و تقریبا تمام بورس های قرارداد های آتی (Futures) اقدام به استفاده از ابزار اختیار معامله نمودند.

بورس شیکاگو، تا کنون رتبه اول حجم مبادلات را دارد که معامله گران استقبال شکوهمندی از تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید آن در سال ۲۰۰۶ داشتند که به مبادله بیش از ۶۷۰ میلیون قرارداد اختیار معامله منجر شد که ارزش آن بیش از ۱۵ تریلیون دلار و با رشد ۴۴ درصد بود که رکورد تاریخی آن ثبت گردید.

در آغاز این نوع فعالیت ها، میزان استقبال از این اوراق با ترس مبهمی رو به رو بود اما پس از مدتی تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید با بالا رفتن تقاضا برای سرمایه گذاری با استفاده از این اوراق، حجم مبادلات آنها افزایش یافت.

این موضوع باعث شد که میزان پاسخ گویی اختیار معامله نه تنها بر روی سهام بلکه بر روی کالا ها و انواع ارز و حتی بیش از ۹۰ شاخص مهم از جمله شاخص های NASDAQ و S&P 500 تاثیر گذار باشد.

اختیار معامله:

اختیار معامله (Option) به قراردادی دو طرفه گفته می شود که بین خریدار و فروشنده است و بر اساس آن خریدار قرارداد، حق دارد که مقدار معینی از دارایی مندرج در قرارداد را با قیمت معین و در زمانی مشخص بخرد یا بفروشد. این حق فقط اختیار می باشد و الزام و تعهدی برای آن وجود ندارد.

بر همین اساس، دو طرف توافق می کنند که در آینده معامله ای صورت گیرد. در این معامله خریدار “اختیار معامله”، در ازای پرداخت مبلغ معینی، حق خرید و یا فروش دارایی موضوع قرارداد را در زمانی مشخص با قیمتی که هنگام بستن قرارداد تعیین شده است، به دست می آورد.

انواع اختیار معامله از نظر نوع قرارداد:

این اوراق از نظر نوع قرارداد به دو نوع زیر تعریف شده اند.

انواع اختیار معامله از نظر نحوه اعمال:

از نظر نحوه اعمال نیز به دو نوع زیر تقسیم می شوند.

• آمریکایی: در هر زمان تا زمان سررسید قابل اجراست.
• اروپایی: فقط در تاریخ انقضا قابل اجراست.

اختیار خرید (Call Option):

قرارداد های خرید که به آپشن خرید معروفند این حق را به خریدار می دهند که سهام مورد نظر خود را خریداری نمایند که در قیمت های مختلفی وجود دارند و به قیمت سهام وابسته می باشند.

تاریخ انقضای آپشن می تواند از ۱ ماه تا حتی بیشتر از ۱ سال باشد که با توجه به بازار ممکن است خریداری گردد و یا فروخته شود.

مبلغ مورد نظر برای آپشن، حداکثر ریسکی می باشد که یک خریدار آن را متحمل می شود و زمانی که قیمت سهام مورد نظر به یک آپشن خرید، بالاتر از قیمت اعمال می رسد، این آپشن سود آور می باشد. در این زمان می توان اختیار خرید را اجرا نمود یا آن را با فروش یک خرید با قیمت اعمال و تاریخ انقضای مشابه جبران کرد.

در واقع با اجرا کردن یک اختیار خرید می توان ۱۰۰ سهم به ازای هر آپشن از سهام مربوطه با قیمت سهام بازار، سودی برابر با اختلاف میان دو قیمت به دست آورد.

اگر آپشن خرید، فروخته شود، فروشنده حق خریداری سهام مربوطه را با قیمت اعمال به دارنده آپشن واگذار می کند تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید که با فروش آپشن خرید، مبلغ آپشن به عنوان سود محدود به حساب معاملاتی واریز می شود.

موسسه مشاوران مطالعه مقاله صکوک را به شما عزیزان پیشنهاد می کند.

اختیار فروش:

اختیار فروش (Put Option)، این حق را به خریدار می دهد که سهم مورد نظر خود را با قیمت اعمال و تا سومین جمعه از ماه انقضا به فروش برساند.

همانند آپشن­ های خرید، آپشن های فروش نیز در قیمت های اعمال متفاوت بسته به قیمت سهام مربوطه و با تاریخ های انقضای مختلف در بازار موجود می باشند.

نکته: تاریخ انقضای آن همانند تاریخ انقضای اختیار خرید می باشد.

اگر آپشن فروش، خریداری شود، خریدار آن می تواند سهام مربوطه را با قیمت مشخص شده و در تاریخ مشخص بفروشد. مبلغ پرداختی برای این آپشن ها نهایت ریسکی می باشد که اختیار فروش متحمل می گردد.

سودآوری سهام پس از سقوط قیمت در آپشن فروش:

با سقوط قیمت سهام، آپشن فروش می تواند از دو طریق زیر سود آوری داشته باشد.

روش اول:

با اجرا کردن یک آپشن فروش، می توان ۱۰۰ سهم به ازای هر آپشن به فروش رساند که سهام با قیمت بالا تر بازار فروخته شده و سپس برای خارج شدن از معامله، سهام با قیمت پایین تر خریده می شود.

روش دوم:

این روش جبران کردن آپشن است یعنی با سقوط قیمت سهام، مبلغ آپشن افزایش خواهد یافت و سپس با دریافت سود می تواند به فروش برود.

نحوه استفاده از اختیار معامله ها:

آپشن ها را می توان از راه های مختلفی مورد استفاده قرار داد که به منظور کسب سود از بازار ها می باشد. اصلی ترین استراتژی در استفاده از اختیار خرید و فروش، کسب سود از سرمایه های اندک می باشد که در روند بازار پیش می روند.

این آپشن ها می توانند به عنوان بیمه برای سناریو های مختلف معاملاتی به کار بروند که قابلیت های چندگانه ای دارند و تاثیر نسبتا زیادی در میزان سوددهی می گذارند.

همچنین اختیار معامله ها می توانند برای حفظ از سقوط قیمت سهم مورد نظر موثر باشند و می توان آنها را اعمال نمود یا استفاده نکرد. در واقع آپشن باعث می شود یک سهم در قیمت پایین خریداری شود و در قیمت بالا به فروش رسد.

قیمت­ گذاری اختیار معامله اوراق بهادار:

سه مدل برای محاسبه ارزش اختیار معامله اوراق بهادار وجود دارد. این سه مدل شامل موارد زیر می باشند که هر کدام از آنها دارای مفروضات جداگانه ای هستند و در ادامه شرح داده می شوند.

• مدل توزیع احتمال یکنواخت قیمت سهم
• مدل توزیع دو جمله ای قیمت سهم
• مدل توزیع نرمال لگاریتمی (مدل بلک شولز)

مدل توزیع احتمال یکنواخت قیمت سهام:

در این مدل دو فرض را مورد توجه قرار می گیرد.

• فرض اول: سرمایه گذاران نسبت به ریسک بی تفاوت می باشند.
• فرض دوم: احتمال مساوی برای قیمت سهم بین دو حد در تاریخ انقضا وجود دارد. این روش ساده ترین روش محاسبه ارزش اختیار معامله اوراق بهادار می باشد.

بنابراین می توان گفت که اگر فرض شود سودی در طی سال پرداخت نمی گردد و این اختیار پس از یک سال منقضی شود، در نتیجه توزیع احتمال برای قیمت سهم در پایان سال و با توجه به مفروضات بالا به شکل مستطیل می باشد و برای قیمت سهم بین حد بالا و پایین دارای احتمال مساوی می باشد.

بر اساس فرض بی تفاوتی در ریسک برای سرمایه گذاران، ارزش بازاری سهم در ابتدای سال برابر با ارزش تنزیل یافته سهم در پایان سال و بر مبنای نرخ بازده بدون ریسک می باشد.

اگر فرض شود که توزیع احتمال قیمت سهم یکنواخت می باشد، پس ارزش سهم را به صورت زیر قابل محاسبه خواهد بود:

مدل توزیع احتمال یکنواخت قیمت سهام

فروض مدل Black-Scholes:

این آپشن از نوع اروپایی است و تنها در زمان انقضای آن قابل اجرا است. در مدت دوره زمانی این آپشن هیچ سود سهامی پرداخت نمی شود.

هزینه معامله ای در هنگام خرید آپشن وجود ندارد

نرخ ریسک پذیری و نوسان دارایی پایه شناخته شده و ثابت است

بازده دارایی های پایه به صورت نرمال توزیع می شود

فواید اختیار معامله:

یکی از فواید مهم آپشن ها، تطبیق پذیر بودن و توانایی آنها در برقراری ارتباط با دارایی های سنتی‌ مانند سهام شخصی می باشد که این ویژگی به سهامدار این امکان را می دهد که موقعیت خود را بر اساس شرایطی که ممکن است در بازار اتفاق بیفتد، تطبیق داده و یا تنظیم نماید.

در واقع آپشن ها، اوراق بهادار خیلی پیچیده ای هستند و اگر درست از آنها استفاده نشود ممکن است ریسک بالایی داشته باشند.

به همین دلیل است که وقتی اختیار معامله را خرید و فروش می کنیم، معمولا با جمله ای مثل این مواجه می شویم:

“اختیارات شامل ریسک ها هم می شوند و برای هرکسی مناسب نیستند. اگر توان ریسک بالا دارید، سرمایه گذاری کنید.”

نکته: اختیار معامله ها (آپشن ها) به گروه بزرگ تری از اوراق بهادار به نام اوراق بهادار مشتقه تعلق دارد.

اگر این مطلب برای شما رضایت بخش بوده است، مطالعه مقاله اوراق قرضه را به شما پیشنهاد می کنیم.

مشاوران املاک شاید مصوبه جدید کارمزد را اجرا نکنند و معاملات زیرزمینی باب شود

رئیس کمیسیون املاک و مستغلات اتاق اصناف با اعلام اثر اندک کارمزد مشاوران املاک در گرانی مسکن، احتمال داد مصوبه جدید اجرا نشده و منجر به معاملات زیرزمینی شود.

به گزارش پایگاه خبری بورس پرس، رسول جهانگیری در واکنش به مصوبه جدید برای کارمزد بنگاه های املاک به روزنامه ایران گفت: اگر هدف از این تغییر کنترل یا کاهش قیمت مسکن است، مصوبه به‌ تنهایی عامل کاهش قیمت نیست بلکه در کنار دیگر عوامل مانند افزایش عرضه، ساخت مسکن مناسب اجاره و ثبات سیاسی و اقتصادی قرار دارد.

وی افزود: مصوبه جدید برای ساماندهی عملکرد مشاوران املاک مؤثر است اما اگر ارزش معاملاتی ملک که قرار است هر سال توسط کمیسیون تقویم املاک برای محاسبه مالیات ملک استخراج شود به‌عنوان پایه محاسبه حق کمیسیون باشد، احتمالا با عدم اجرا توسط مشاوران همراه و منجر به معاملات غیر قانونی و زیر زمینی خواهد شد. چرا که ارزش معاملاتی ملک 200 تا 300 درصد کمتر از ارزش واقعی آن است.

جهانگیری ادامه داد: مثلاً اگر ارزش ملک 4 میلیارد تومان و ارزش معاملاتی 40 میلیون تومان محاسبه شود ممکن است مشاوران املاک نصف 40 میلیون تومان را به‌عنوان حق کمیسیون دریافت کنند که در این صورت حق کمیسیون جدید با روش قبلی تفاوتی نخواهد داشت. بنابراین ابهام این است که آیا قرار است حق کمیسیون براساس همان نرخ ارزش معاملاتی باشد که کمیسیون تقویم املاک سالانه را اعلام می‌کند یا اینکه تعیین ارزش معاملاتی املاک برای محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک، به‌صورت دیگری است؟

فروش ملک قولنامه ای با کد رهگیری

باسلام .سوالی داشتم خدمتتون .بنده یه ملک قولنامه ای با کد رهگیری معتبر چندسال پیش خریدم .ملک قبل از من چند دست فروخته شده و دو برگ از قولنامه های فروش چند سال قبل از من که به صورت دستی تنظیم میشده داخل اسناد من موجود نیست.البته صاحبان بعدی با کدرهگیری خرید و فروش کردن ملک از نظر قانونی مشکل نداره .میخوام بدونم الان برای فروش من مشکلی ندارم و ایا اون دوبرگ قابل پیدا کردن و پیگیری از جایی هست یاخیر‌.ممنون میشم یه جواب درست بدید و راهنمایی کنید

20 کارشناس به این سوال، پاسخ داده‌اند.

من هم منتظر همین پاسخ هستم اگر مباعیه نامه با کد رهگیری داشته باشیم مدارک قبلی حین فروش الزامی هست یا نه چون مشاوراملاک ادعا میکنه مدارک قبلی نیاز نیست همین که کد رهگیری داری معتبر ومدارک قبلی نبودنش مشکلی نداره

سلام خسته نباشد من داداشم زمین داشته دو طبقه باهم درست کردیم پنج سال پیش پنج میلیون دادشم کمکمون کرد تو خونه حالا ادایه این خونه را کرده مگه این خونه مال من من قوله نامه دستی دارم متونه کاری کنه

سلام من یک سند قولنامه ای دارم بدون کد رهگری دستی با پدر شوهرم دو طبقه ساختیم حالا اینا ادا خونی مارا کردند متونن بگیرند

سلام دوست گرامی اولین قولنامه ای که ملک فروش رفته صاحب اصلی میباشد بقیه قولنامه ها باطل هستنذ

سلام خسته نباشید من خونم قولنامه ای هستش و تو طرح نهضت ملی مسکن شرکت کردم آیا بهم خونه تعلق میگیره یا نه

سلام ضمن عرض سلام و خسته نباشید، خانه‌ای در ورامین بصورت وکالت‌نامه محضری خریدم اما بنگاه کد رهگیری را ننوشته،چگونه می‌توانم کد رهگیری بگیرم،البته تمام قول نامها در یک تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید بنگاه نوشته شده است و قبل از من چند دست گشته است.

سلام من ی مغازه خریدم قولنامم با کد رهگیری ایا معتبر هست پیش قولنامه ندارم ننوشتم هرجا میرم میگن باید پیش قولنامه باشه

آیا 0کد رهگیری بگیرم

سلام وقت بخیر بنده خانه ی اجاره کردم که خانه قولنامه ی هست میشه واسه اجاره نامه کد رهگیری گرفت

سلام همسر م سه دونگ خونه قولنامه کرده برام امضا مادرشوهر وشوهرم هست ولی صنعت خونه هنوز نداده چون خونه ازتریق وام ساخته شده تا وام تمام نشه صنعت ساختمان نمیدن آیا این قولنامه ارزش دارد ممنون که راهنمایی کنید من چکار کنم

سلام اگر خود مالک یعنی کسی که ملک یا همان خونه بنامش هست یعنی از طریق قولنامه یا همبن مدارکی که الان موجود میباشد ایشان بنام شما انتقال داده باشد یا قولنتمه کرده باشد اره خوبه مسکلی ندارد

سلام من کد رهگیری میخواستم برای گرفتم وام ودیعه مسکن

((املاک سعادت )) ( مهندس و کارشناس و مشاور ) **** ارائه دهند خدمات تخصصی و نوین املاک در مشهد**** ((دیدگاه ،شما آیند شماست)) معمولا در قرار داد های قولنامه رو باید سیستمی ثبت کرد نه دستی ولی قولنامه دست نویس با رعایت نکات زیر می تواند در مراجع قانونی قابل قبول باشد و عدام رعایت این نکات برای طرفیم قرار داد و مشاور املاک باعث مشکلات زیادی میشود 1- در هنگام تنظیم قولنامه از یک خودکار بایک رنگ استفاده شود و دست خط ها هم یکی باشد و تایم نوشتن قرار دادو امضا طرفین بیشتر از یک هفته نباشد تا احتمال ادعای دستکاری قولنامه وجود نداشته باشد(( نکته مهم هیچ وقت در متن قولنامه که قبلا نگارش شده است متن اضافه نکنید مثلا قرار اجاره خانه که دوباره می خواهد تمدید کند رو هم دوبار در یک برگه اجاره نامه جدید تنظیم کنید و در قرار داد قبلی دست نبورید که فردا محکوم نشوید)) 2- تمام تاریخ مثل تاریج نوشتن تاریخ توافق و تاریخ تحویل ملک حتما در همان روز قولنامه نوشته شود 3- مشخصات طرفین حتما دقیق نوشته شود و مهم که ادرس طرفینو شماره تماس هم دقیق باشد تا در صورت بروز مشکا ابلاغیه به ادرس دقیق ارسال شدو طرف مقاب نتولند رای قیابی دریافت کند 3- ادرس دقیق ملک و مشخصات دقیق در قولنامه بنویسید مثلا ( در بسیاری از املاک مشاهد میشود که فرق بین اعیان و عرصه در متن نگارش قولنامه راعایت نمی شود مثل خانه ویلای با 125 متر زمین و 90 متر ساختمان را باید به این صورت در قرار داد نگارش کرد 90متر اعیان در بخش متن مربوطه اعیان و125 متر عرصه زمین در بخش متن مربوطه ولی بسیاری از قولنامه در هر دوی این بخش متن های متراژ کل زمین رو مینویسند)) 4- نگارش مبلغ 10 تا 20 درصد قیمت کل ملک به عنوان وجه التزام و یا پشیمانی ملک +وجه التزام روز شما در صورتی که به مشکل خوردید و روند قضایی طی شده هزینه اتلاف وقت و کاهش ارزش سرمایه( مثلا 8 تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید ماه روند قضایی طول کشید) +حق کمیسیون در صورت پشیمانی هر طرف قرار داد تا اتمام کامل پرداخت ها و تحویل ملک و تنظیم سند و. ( معمولا بعد فسخ قرار داد نصف کمسیون حق املاک است که این با رعایت این نکته) 5- نحوه امضاء و اثر انگست حتما از دو طرف قرار داد و درصورتی بی سواد یا معلولیت دارد و یا کوهلت سن دارد و. حتما با ذکر توضیحات و الزام حضور شاهد درجه یک قرار داد تنظیم کنید 6- تمام قولنامه چه باک درهگیری و چه دستی از نظر قانون مداراک عادی هستند و برای معتبر شده و اسباط به عنوان عدله محکه پسند و حقانیت باید دو شاهد این متن قرار داد ها را امضا ( حتما اثر انگشت هم بزنند مخصوص فامیل درجه دو طرف معامله)کنند البته همیشه سعی کنید کد ملی شاهدید و یا نام و نام خانوادگی در متن قرار داد بنویسند شاهدین 7- بعد نوبت امضاء مشاور املاک است چرا که امضاء مشاور املاک از مهر او معتبر است و بعد مهر( حتما مهر و امضا در حضور شما باشد تا تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید مسئولیت کامل قرار داد شما حال شود در بسیاری از گلاهبرداری قولنامه مذکور بدون مهر و امضاء و نشانی هستند ) 8- حتما در تمام قرار داد ها کپی مدارک و اسناد مالکیت ملک و مداراک هویتی طرفین و مدارک مالی رو به رویت و تایید و تصدیق طرفین قرار داد برسونید و درصورت لازم از مشاوره کارشناسان حقوقی و کارشناسان فنی در قرار داد های مبالغ بالا 1 میلیارد استفاده کنید 9- بعد که قولنامه کامل کردید حتما در زمان تحویل به طرفین بابت قولنامه از طرفین رسید قولنامه دریافت کنید 10- البته همیشه بهترین کار مراجع به مشاورین املاک با علم و تجربه و تخصصی کافی است 11- نکته طلاایی در شرایط امروز قیمتی که هروز دیرتر پرداخت کردن ثمن معامله و افزایش جهشی قیمت ملک بهتر است این این نکته و شرط فسخ در قرار داد نوشته شود حق فسخ مالک فروشند درصورت عدم پرداخت کل وحتی جزئی از مقداری مبلغ ثمن توسط خریدار ، فروشند و ملک می تواند قرار دارد مذکور را یک طرف فسخ کند. 12- و این نکته رو هم برای معاملاتی که نقدی انجام نمی شود و چکی است و داری مدت زمان برای پرداخت است لازم وضروری است که خریدار حق هیچ گونه نقل و انتقالی اعم از جزئی و کلی در مورد ملک فوق تا زمان تسویه نهایی به غیر را ندارد( یعنی نمی تواند ملک با چک خریداری کند بعد صورت نقدی و.. به فرد دیگری بفروشد درصورتی که هنوزپول و مبلغ ثمن معامله نداد است با مالک اول ) نکته مهم دیگر براساس تجربه کاری و پایش و بررسی بیشتر از1000 املاک در مشهد بدست آوردم 13- حتما قرار داد یک خط و یک رنگ و فونت باشد و حتما با یک خودکار تمام طرفین قرار داد را امضاء کنند تا معلوم باشد در یک مکان و یک زمان حضور داشته اند و نکته مهم هیچ وقت تنها به امضاء طرفین قرار داد اکتفا نکید چرا که بنده و مشاور املاک هیچ شناختی نسبت به شکل اصلی و اعتبار امضاء طرفین قرار داد که که مثل دایره یا مربع و مستطیل است را اطلاع نداریم مگر طرف گواهی اصالت امضاء خود را از محضر بیاورد پس گرفتن اثر انگشت واضح الزامی و واجب است در شرایط کرونایی رعایت موارد بهداشتی شستن دست و استفاده از زد عفونی ولی اثر انگشت الزامی است از دو طرف حتما حتی شاهدان گاهی همین اثر انگشت باعث حفظ آبرو و جان و مال شما میشود در صورت بروز مشکل و مواجه با موارد خاص خودش بهترین مدراک برای اثبات می باشد. امیدوار مطالب مفید باشد *****متاسفانه عدم آگهی مردم در مورد نحوه تنظیم قرار داد معاملات ملک باعث بروز چنین مشکلاتی می شود رعایت نکات مهم در هنگام خرید و فروش ،اجاره 1- مراجعه به واحد های داری جواز کسب (از وزارت صنعت و معدن و تجارت) داری عضویت در (اتحادیه املاک مشهد) 2- احزار هویت طرف مقابل و احزار مدارک مالکیت و مطابقت آن با ملک و فرد توسط خریدار و فروشند و مشاور املاک 3- ثبت تمام قرار داد ها (قولنامه و اجارنامه و. ) به صورت کد رهگیری و پرینتی (در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور)( براساس ماده 28 قانون نظام صنفی کشور) 4- در هر پرداخت وجه (پول،چک و. ) فقط درصورت دریافت رسید و( صورت جلسه از طرف مقابل به امضاء دو نفر شاهد حتما به حساب خود طرف حساب شما واریز شود) 5- تعیین تاریخ دقیق تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند در محضر( قرار دادن وجه التزام روزانه در صورت عدم اجرای تعهد از هر طرف) سعی کنید این نکات بنویسید ودر تمام معاملات یک بار این نکات را چک کنید. املاک سعادت مهندس ظفریاری 09154924213

تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید

معامله فضولی، معامله‌ای است که شخص برای دیگری یا با مال دیگری، انجام دهد؛ بدون اینکه از طرف او، نماینده بوده یا اذن (اجازه) داشته باشد.

کسی که بدون داشتن نمایندگی و اذن، برای دیگری معامله‌ای تشکیل می‌دهد، در اصطلاح «فضول» نامیده شده، طرف معامله او را «اصیل» و شخص دیگری را که معامله برای او یا به مال او انجام شده است، «غیر» می‌گویند. معامله فضولی ممکن است به‌صورت تملیکی یا عهدی باشد. در معامله فضولی تملیکی، شخصی مال فردی را بدون اذن مالک به دیگری می‌فروشد. معامله فضولی عهدی نیز به این معنا است که شخص به حساب فرد دیگری متعهد می‌شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد.

وضعیت و آثار معامله فضولی قبل از اجازه یا رد

معامله فضولی پیش از آنکه از طرف مالک، تنفیذ یا رد شود، باطل نیست اما صحیح و معتبر نیز محسوب نمی‌شود بلکه یک عقد غیرنافذ است. قانونگذار در ماده 247 قانون مدنی می‌گوید «معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.» تنها اثری که می‌توان برای این نوع معامله شناخت، الزام اصیل به اجرای مفاد عقد، در صورت تنفیذ «غیر» است.

معامله‌ فضولی از جانب اصیل که اراده‌اش کامل بوده، عقدی لازم تأثیر معاملات قبلی بر معاملات جدید است. وضعیت عدم نفوذ معامله، تا زمانی که اجازه یا رد صادر نشده است، باقی خواهد بود. درماده 252 قانون مدنی آمده است «لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد و اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد، مشارالیه می‌تواند معامله را به هم بزند.» وضعیت عدم نفوذ معامله فضولی حتی پس از مرگ غیر، نیز باقی خواهد ماند و مطابق ماده 253 قانون مدنی «در معامله‌ فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، اجازه یا رد، با وارث است.» معامله فضولی از لحاظ تحلیل اراده شامل دو دسته است.

«معامل فضول» به نام و حساب مالک معامله می‌کند

در اینجا وضع «معامل فضول» همانند وکیلی است که از حدود اختیارات خویش خارج شده است. بر اساس ماده ۶۷۴ قانون مدنی، «موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام شده است، موکل هیچ‌گونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند.»

بر اساس ماده 304 قانون مدنی، «اگر کسی که چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می‌دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله، فضولی و تابع احکام مربوط به آن خواهد بود.»

تعهد به نفع ثالث را نباید از مصادیق معاملات فضولی دانست زیرا در آن یکی از طرفین در برابر طرف دیگر، اقدام به انجام کاری از ناحیه ثالث را تعهد می‌کند. مثلا شخصی که می‌خواهد خانه‌ای برای دیگری بخرد، تعهد می‌کند که مالک را راضی می‌کنم تا خانه را به شما بفروشد بنابراین در تعهد به نفع ثالث به‌موجب قرارداد نه به موجب قانون، هیچ رابطه‌ای بین اصیل و ثالث نیست؛ در حالی که از مشخصات بارز معامله فضولی آن است که مالک بتواند با تنفیذ عمل فضولی، آن را به نفع خود نافذ کند.

وضعیت و آثار معامله پس از اجازه

هرگاه مالک، معامله فضولی را اجازه کند، معامله کامل شده و آثار حقوقی خود را خواهد داشت. قانونگذار در ماده 248 قانون مدنی بیان می‌کند «اجازه مالک نسبت به معامله فضولی، حاصل می‌شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد کند.» مانند آن که مالک پس از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند همچنین طبق ماده 249 قانون مدنی «سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی‌شود.» هرگاه اصیل، ثمن معامله را به فضول پرداخت کرده باشد، مالک می‌تواند برای اخذ ثمن، به فضول یا اصیل مراجعه کند و چنانچه به اصیل مراجعه کند، اصیل خواهد توانست ثمن پرداختی به فضول را استرداد کند.

زمان پیدایش آثار قانونی

باید ببینیم عقد از چه زمانی آثار قانونی خود را خواهد داشت. ماده 258 قانون مدنی مقرر می‌دارد «نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و نیز نسبت به منافع حاصله از عوض آن، اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود.»

معاملات متعدد بر مال غیر

در صورتی که مال غیر، مورد معامله فضولی قرار گیرد و قبل از آن که مالک آن را تنفیذ یا رد کند، معاملات دیگری نسبت به آن مال انجام شود، مالک مختار است هر یک از معاملات متوالی را اجازه دهد. در این صورت هر گاه مالک، نخستین معامله فضولی را اجازه کند، آن معامله و تمام معاملات بعدی نافذ می‌شود و اگر معامله اخیر تنفیذ شود، تمام معاملات قبلی باطل خواهد شد.

شرایط اجازه

برای آن که اجازه غیر، تأثیر کرده و معامله فضولی را کامل و نافذ کند، باید شرایطی داشته باشد که عبارت است از:

1- اجازه مالک در صورتی عقد را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد؛ در غیر این صورت، معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به ماهیت حقوقی باطل‌شده اعتبار ببخشد.

2- اجازه باید در زمان اهلیت اجازه‌دهنده صادر شود. در صورتی که مالک هنگام اجازه، صغیر، مجنون یا سفیه باشد، اجازه بی‌تاثیر خواهد بود.

وضعیت و آثار معامله پس از رد

ممکن است مالک، معامله فضولی را رد کند. در این صورت عقد برای همیشه از بین می‌رود و هیچ‌گونه آثار حقوقی نخواهد داشت.

ماده 251 قانون مدنی در این باره می‌گوید: «رد معامله فضولی، به هر لفظ یا فعلی که بر عدم رضای به آن، دلالت کند، حاصل می‌شود.» بدیهی است رد مالک هنگامی عقد را باطل می‌کند که مبسوق به اجازه او نباشد.

در صورتی که فضول، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کرده باشد و آن مال نزد او موجود باشد، مالک خواهد توانست با رد معامله، به او مراجعه کرده و عین مال خود را استرداد کند. هرگاه مال مورد معامله، نزد اصیل تلف شده باشد، مالک بدل مال و نیز تمامی منافع و نمائات مال را از اصیل می‌گیرد؛ خواه آن منافع مورد استفاده قرار گرفته باشد یا خیر.